Muitas notas de dinheiro
Casa com piscina

INVESTIR na CONSTRUÇÃO de CASAS

Você já imaginou a possibilidade de investir na construção civil comprando um terreno e construindo uma casa para vender? 

E se você não tivesse toda essa soma $ guardada, mas pudesse obter um financiamento construtivo que lhe permitisse isso?

Pois é, investir na construção de casas vem se tornando uma grande oportunidade de mercado para quem busca retorno financeiro real e com altos números, sem a complexidade de processos de incorporação ou retornos menores no mercado imobiliário tradicional. Principalmente se compararmos com investimentos no mercado financeiro com suas constantes variações e rendimentos menores,  sem uma segura previsibilidade.

Isso tudo devido à crescente expansão imobiliária de novos bairros planejados, grandes loteamentos e os lucrativos Condomínios Fechados. Todos com foco na ocupação habitacional e na construção de casas, espalhados tanto pelas áreas urbanas quanto pelo litoral e serra, tanto em todo o estado Gaúcho quanto pelo Brasil inteiro.

E temos visto cada vez mais o número de regiões, e principalmente cidades do litoral, outrora pouco habitadas e conhecidas, se transformando com gigantescos empreendimentos habitacionais.

Como por lógica, os valores de compra e venda são sempre maiores que o construtivo,  e estes são protegidos pelo mercado para que a viabilidade deste negócio sempre proporcione lucros atrativos à seus investidores e players, viabilizando um tipo de negócio muito lucrativo em curto espaço de tempo. Além do mais, construir para vender é um negócio acessível à qualquer pessoa que tenha condições de realizar os devidos investimentos ou possibilidade de um financiamento construtivo. 

O negócio de construção e venda de casas, trabalha com uma expectativa de venda entre 12 e 24 meses e uma lucratividade básica entre 20% e 30%. No entanto, a qualificação da estratégia de venda, escolha de bons terrenos e localidades, qualidade de projeto arquitetônico e uma execução qualificada com custos controlados, viabilizam a garantia dos rendimentos e com a possibilidade de maiores porcentagens.

Uma boa estratégia de vendas, por meio de apresentação do projeto (perspectivas realistas externas e internas), uma boa relação com corretores, um local online para acompanhamento de obra, uma boa página de vendas exclusiva para o imóvel e estratégias de marketing, além de possibilitar a venda por um maior valor, também contribui para uma venda mais rápida.

Este negócio também permite ser realizado entre sócios e investidores que podem, simplesmente, entrarem juntos em um financiamento ou se organizam por meio de uma SPE (Sociedade de Propósito Específico) e/ou de uma SCP (Sociedade em Conta de Participação), de forma a facilitar a obtenção dos valores para o empreendimento. Estes recursos podem vir tanto de aporte direto ou por meio de financiamento, e este pode ser simples ou em conjunto, servindo ora para complementar recursos existentes ou obter os recursos totais.

Diversos bancos já apresentam financiamentos para a construção de casa e aquisição de terreno (tudo no mesmo financiamento), no entanto eu viabilizo de forma direta e totalmente online os financiamentos vinculados à Caixa Econômica Federal e também junto ao MCF Bank (parceria entre o Minha Casa Financiada e a gigante Cyrela). A diferença entre estas duas instituições é que a Caixa, além de gerar custos com a abertura de conta também aparecem outros valores com o andar do processo e mais alguns  produtos de relacionamento. Ela também exige o uso específico dos recursos para o que foi previamente aprovado,  não permite nenhuma pendência nos nomes dos participantes e considera apenas a renda formal declarada em I.R.. Sua principal vantagem está em apresentar as melhores taxas para o mercado e reduções para servidores públicos.

Por outro lado, o MCF Bank considera a renda informal comprovada para o aumento do crédito, não exige o uso específico do valor de empréstimo e, por este motivo, acaba sendo um processo infinitamente menor com burocracias e seus custos atrelados.  

Para as pessoas que possuam receio ao crédito, vale lembrar que neste modelo de negócio, Construir par Vender, as cobranças de juros e parcelas somente serão cobradas relativas ao período que o crédito teve ativo. A partir do momento que a venda for realizada e o financiamento pago, você já estará apto para realizar um novo.

O que isso quer dizer?

Quer dizer que não faz sentido você que já possui capital para construção desfazer sua aplicação para colocar na sua obra. Mantenha-se capitalizado e com possibilidades de aportar recursos para qualquer necessidade ou interesse no processo construtivo.

Sem dúvida, esse (assim como todos) não é um negócio para amadores desavisados, é preciso planejamento (financeiro, construtivo e imobiliário), cercar-se de bons profissionais e construir boas estratégias de marketing e venda...tanto por construir boa relação com um corretor/imobiliária quanto nas redes socias, internet e estratégias de divulgação paga. Com este contexto bem alinhado, você estará protegido e no caminho certo para realizar  uma venda com preços corretos, lucros desejados e maior velocidade de venda.

 

Mas, primeiramente, é preciso ter a clareza dos recursos disponíveis para investir. Realizar simulações de custos e compreender o tamanho possível de casa e também o terreno ideal para sua construção. Essa avaliação é muito importante, pois permite visualizar se o somatório dos custos envolvidos  (terreno+obra+outros) irá viabilizar as margens de lucratividade frente ao que o mercado local disponibiliza para venda.

Em segundo lugar, fazer uma detalhada análise do melhor terreno a se investir, sua localidade no condomínio, o padrão do condomínio e do contexto urbano, acabam conformando um entendimento sobre os limites para a venda.

Como podemos perceber, mesmo abordando uma parte desse contexto de construção e venda, por mais simples que possa parecer esse negócio à um leigo, existe uma série de itens que precisam ser trabalhados para se construir um contexto de venda e um produto com reais chances de sucesso. Isso não quer dizer que a forma mais simples deste negócio também não dê lucro, mas ao realizarmos um trabalho qualificado estamos aumentando a lucratividade e segurança por meio das escolhas arquitetônicas e construtivas. Além de fortalecer os argumentos de venda para o direcionamento ao cliente ideal.

Se você acha que esse tipo de negócio é o que você procura, me chame para uma conversa e vamos aprofundar esse assunto. Será um prazer.

Maurício Aurvalle, arquiteto.

ALGUNS DADOS INTERESSANTES:

1) Construir Casa será sempre mais barato que comprar uma casa pronta.

2) Valores médios de construção de alto padrão, entre R$3.000,00 e R$4.500,00 por M².

3) Valores médios para apartamentos de médio e alto padrão em Porto Alegre estão variando entre R$8.000,00 e R$17.000,00/ M².

4) Valores médios de casas novas de médio e alto padrão prontas para vender em condomínios fechados com boa localização, em torno de R$6.000,000/ m²  à  R$9.000,00/ m².

5) Valores para casas de Alto Padrão e Luxo, em condomínios muito valorizados ou localizações privilegiadas, são negociadas acima dos R$10.000,00/ m².

6) Construir sua casa, significa adquirir um imóvel totalmente pensado para suas necessidades de vida.

7) A contratação de bons profissionais Arquiteto e Engenheiro garantem a valorização e qualificação do imóvel, da mesma forma que viabilizam a otimização e baixa nos custos construtivos. 

8) Tempo Total do Processo Construtivo 12 meses.

9) Venda a partir da aprovação legal do projeto arquitetônico e licença de obra.