CUSTOS de uma OBRA
Ok, você tomou a decisão de construir sua casa, mas não tem muita ideia do quê significa optar por um processo de construção e muito menos os custos envolvidos.
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Não se assuste, e também não acredite na primeira estória que irá escutar a respeito de que obra nunca custa o que dizem que irá custar porque isso não é verdade.
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É verdade que existe uma diferença entre o preço orçado e o preço final executado, pois o processo de construção é complexo e depende de muitos fatores que vão desde as condições reais do terreno às proporcionadas por fornecedores de serviços e materiais, como indisponibilidade de mão de obra e falta de material.
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Mas isso não quer dizer que esta variação não possa ser compreendida e estimada de forma que os custos da obra, e o investimento reservado para ela, comtemplem este valor extra.
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Para isso, você precisa se cercar de bons profissionais e que estejam habituados a construir no sistema construtivo que desejas realizar a sua casa, pois este conhecimento proporciona atalhos, evita desperdícios, torna possível um orçamento mais realista e garante uma maior qualidade final da sua obra.
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Existem muitos elementos que definem se sua obra irá se ater ao orçamento inicial ou se irá estourar suas reservas. Ou ainda se tudo que envolve a construção está sendo contemplando.
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Veja a lista dos pontos chave desse contexto:
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Projeto Arquitetônico Completo
Projetos incompletos, por sua vez, geram orçamentos e planejamentos incompletos. Isso pode parecer óbvio mas é algo muito comum de acontecer e ocorre por dois motivos principais 1) Arquiteto com pouca experiência que não consegue visualizar todos os elementos envolvidos na construção. 2) Desconsidera elementos fundamentais na formação de custos, como áreas externas, custos indiretos e taxas cartorárias e de aprovação. Sem considerarmos todos os elementos envolvidos inviabiliza uma real percepção se a obra está de acordo com a capacidade financeira do cliente.
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Cliente Otimista
Quando o cliente insiste que o valor do orçamento está muito alto e que ele consegue fazer por menos, salve suas exceções, tenha certeza de que haverá problemas financeiros no processo. Em alguns casos, os clientes possuem bons contatos no setor da construção civil ou qualidade de negociação, o que possibilita a aquisição de materiais com preços bem menores, ou já possuem todo o valor reservado e conseguem negociar bons descontos e condições de pagamentos. Mas isso não é comum, pelo contrário, é a exceção.
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Alterações de Projeto e Memorial Descritivo
Este é um clássico!! Em quase todas as obras acontecem de o cliente realizar modificações no decorrer da construção, e é nesse momento que entre em cena o famoso funcionário de obra, o “Jaquê” - ” já que nós vamos fazer isso, vamos aproveitar e fazer esse outro também.” - como realizar uma área gourmet ou decidir implementar um sistema de energia solar durante o processo.
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Também entra nesta lista, as alterações do memorial descritivo, cujo os valores de cada item nele especificado impactam significativamente no valor de obra. Invariavelmente, estas alterações implicam em novas ações da mão-de-obra e aumento dos custos inicialmente orçados.
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Particularmente, eu acho isso normal e saudável de acontecer durante o processo de construção, pois mostra que o cliente superou medos e barreiras que antecedem o início das obras, mas somente concordo se o cliente tiver ciência dos ajustes necessários no cronograma de execução, nos valores da obra e que tenha capacidade financeira para realizar estas ações sem comprometer o andamento. E ainda, não chegar ao final do processo e dizer que o orçamento foi estourado e os prazos não foram cumpridos.
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Qualidade do Engenheiro e Construtor
Bons engenheiros construtores possibilitam, além da maior qualidade construtiva e de acabamentos, uma grande redução nos custos com desperdício de materiais, tempo de obra e um domínio sobre tudo que precisa ser orçado e dimensionado para se obter um valor global de execução, incluindo todas as taxas e impostos envolvidos.
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Em obras com profissionais inexperientes, muitos custos são deixados de lado na hora de aprovar a construção com o cliente, como impostos, taxas e custos indiretos. Mas estes dois representam quantias importantes dentro dos custos e não podem ser ignorados.
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A qualificação de um bom engenheiro, além de todos seus benefícios à obra, também contribui muito para melhorar o projeto arquitetônico, tornando-o construtivamente mais eficiente e com reduções importantes nos custos da construção.
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Realizar todos os Projetos e Somente Construir Após Projeto Aprovado em Prefeitura
É muito comum ver construções serem realizadas somente com os projetos básicos exigidos pela prefeitura e ficando o restante à cargo da experiência do Arquiteto e Engenheiro responsável.
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Na prática isso funciona quando temos profissionais muito experientes envolvidos, mas a verdade é que a economia feita em não realizar todos os projetos e estudos necessários, acaba se revertendo em erros de execução, custos não previstos e a perda de poder negociar compras de toda a listagem de materiais para cada serviço de obra, e isso não há experiência profissional que atenda.
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Um exemplo muito comum é a não realização da análise do solo no qual o projeto será construído. É por este estudo que permite-se compreender qual o tipo de fundação correta para a edificação e não ocasionar danos futuros à estrutura da construção.
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Também é importante ressaltar a importância de somente iniciar a construção da sua casa após a completa aprovação do projeto nos órgãos da prefeitura, pois caso venha a construir algo que não seja aprovado, você irá ter que demolir e reconstruir conforme as determinações indicadas. E se isso acontecer, nem precisamos dizer o quanto de prejuízo você irá amargar.
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Custos Invisíveis
Aqui temos uma parte que se divide entre custos relacionados à taxas, impostos e registros do imóvel, muitas vezes só percebidos quando aparecem para serem pagos. Nos custos legais, estão envolvidos o ITBI (*3% do valor do imóvel), o RGI (*1% do valor do imóvel), taxas de aprovação na prefeitura, taxas de vistorias, entre outros.
*Variam de estado para estado e de município para município, além das suas particularidades na estimativa dos valores.
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Temos também os custos ocorridos no dia a dia da obra, itens como deslocamentos, redução de tempo no seu trabalho para se dedicadas às necessidades da sua obra, imprevistos com vizinhos, etc...
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Decoração, Equipamentos e Preenchimentos
E por fim, não podemos esquecer que precisa sobrar grana para você rechear e habitar a sua casa nova. Custos com a mudança, realização de novos armários, cuidados com o jardim, luminárias, ar condicionado, eletrodomésticos, etc...
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Estes, são custos altos que podem facilmente fugir do controle, principalmente com as compras desnecessárias ocasionadas pela empolgação ou falta de um projeto de interiores bem resolvido.
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Afinal, de nada adianta investirmos todo o nosso dinheiro para a construção de um sonho, mas não conseguir completá-lo por pura falta de planejamento.
Como você pode ver, construir é complexo, mas não é complicado quando se trabalha com profissionais preparados e qualificados. Por isso, costumo dizer que o problema dos atrasos e custos estourados não são questões presentes em qualquer obra, mas é um problema gerado na sua concepção com projetos incompletos, planejamento e orçamentos parciais e um cronograma otimista (e errado) com o objetivo de agradar o cliente vendendo “um diferencial” (que sabemos que não será cumprido no futuro).
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Eu sei que toda essa conversa pode deixá-lo com a sensação de que construir uma casa não seja para você. Talvez ela não seja mesmo e isso mostra que não é o momento para você enfrentar este processo complexo e custoso.
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Por outro lado, toda esta exposição de elementos que compõe o processo construtivo venha a lhe dar a segurança e compreensão de tudo que precisa ser obtido, contratado e controlado para não haver surpresas durante toda sua construção.
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Seja em qual situação você se enxerga, eu acho importantíssimo entender essa complexidade para possibilitar tomadas de decisões com extrema clareza e segurança. Investir a quantia de valor que você sabe que terá que fazer para obter o exato resultado que busca. Sem surpresas ou decepções.
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